住宅事業部の不動産担当、北岡です。
市街化調整区域の土地は郊外の資産価値が低い土地というイメージがあり、自宅であろうが賃貸であろうが、どんな目的でも「買わないほういい」といわれることが多いですね。
市街化調整区域のメリット・デメリット両方を詳しく掘り下げ、購入すべきか判断できるようにしましょう。
市街化調整区域は都市計画法で定められている区域で「市街化を抑制すべき土地」のことを意味しています。理由は、乱開発で市街地が無秩序に広がるのを防ぐのが主な目的です。逆に積極的に開発を進めるべき地域は市街化区域に指定され、住宅や店舗などが建てやすくなっています。
市街化調整区域内は原則的に建物の建築が認められていません。しかし特定の目的のための建物の場合は、建築が認められる可能性があります。
～市街化調整区域のメリット～
①相場より安く買える・・・市街化調整区域は建築制限がかけられている分、資産価値が低く、同じエ リア内の相場より安く購入できるメリットがあります。
②日当たりが良い土地が多い・・・大きなビルや商業施設の作られる可能性が低く、遮るものがないので日当たりが良い土地になる可能性が高い。
③交通量や騒音が少ない・・・基本的に郊外なので、訪れる人が少なく交通量と騒音が少ない特徴がある。住環境としては理想的なマイホームが建てやすい。
④税金が安い・・・固定資産税評価額が低く、都市計画税の負担も少なく税金が安くなります。
～市街化調整区域のデメリット～
①新築や建て替えが制限される・・・都市計画法第43条の規定をクリアした場所でないと新築や建て替えができません。よく確認せず購入すると、後で痛い目に合います。
②できる商売が限られる・・・市街化調整区域内の住民のための最低限必要な商店やサービス業、コンビニやスーパー、美容院などは開発許可がされる可能性があります。それ以外は開発許可が下りない可能性が高いですね。
③インフラが整っていない・・・積極的な開発が行われないのが市街化調整区域。下水道や都市ガスなどのインフラ整備が遅れている傾向があります。
④利便性が低い・・・店舗が少ないので普段の買い物に支障があります。また病院が近くにないことが多く、後で大きな後悔がありますね。
⑤住宅ローンが通りにくい・・・調整区域は資産価値が低いとみなされ、ローン審査が通りにくいのも大きな注意事項です。金融機関によっては、市街化調整区域というだけで受け付けもしてくれないこともあります。
⑥資産価値が上がる可能性は非常に高い・・・大きな開発計画が期待できないので、将来資産価値が上がる可能性は低い。よって将来売却を考える時期が来た時に購入希望者が現れないリスクも考えておきましょう。
以上のことより、市街化調整区域の土地を買うことは、かなりのリスクが伴います。自己判断で決めるのではなく、建築士や土地のプロにきっちりと相談して考えましょう。
住宅事業部営業設計二課 住宅営業＆不動産担当 北岡大実
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